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Mietrechtlicher Kündigungsschutz für systemrelevante Unternehmen in der Corona-Krise

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 sieht u. a. Beschränkungen der Kündigung von Mietverhältnissen vor.

Hiernach kann ein Vermieter nicht allein deshalb kündigen, weil der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern dies auf den Auswirkungen von Corona beruht. Diesen Zusammenhang hat der Mieter glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte, etwa bei bloßer Zahlungsverweigerung, bleiben unberührt. Dasselbe gilt für die Fälligkeit des Mietzinses.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, inwieweit die genannte Beschränkung des Kündigungsrechts auch für Sanitätshäuser, Optiker, Hörgeräteakustiker oder Apotheken greift.

Im Gesetzgebungsverfahren hat der Gesetzgeber insoweit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass im Fall von Gewerbeimmobilien für die Glaubhaftmachung ein Hinweis ausreichen soll, dass der Betrieb im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Im Fall der o. g. Betriebe sehen die entsprechenden Rechtsverordnungen auf Länderebene jedoch in der Regel Ausnahmen vor, die einen weiteren Betrieb zulassen.

Deshalb stellt sich die Frage, wie die o.g. Betriebe mit dieser Regelung im Ergebnis umgehen sollen. Unabhängig von den o. g. Beschränkungen des Kündigungsrechts sind dabei gegebenenfalls auch andere Rechtsgrundlagen für ein Zahlungsmoratorium in Betracht zu ziehen.

Jedenfalls sollte eine eingehende, rechtliche Prüfung im Einzelfall erfolgen, bevor unbesehen Mietzinszahlungen im Vertrauen auf die o. g. Beschränkungen des mietrechtlichen Kündigungsrechts eingestellt werden bzw. wie auf solche Ankündigungen zu reagieren ist.

Dies gilt umso mehr aus Compliance-rechtlichen Gründen, um hier etwa Reputationsrisiken zu minimieren, wie aktuelle Beispiele bereits zeigen. Nachdem außerdem im Falle der bloßen Zahlungsverweigerung eine Kündigung trotz der o. g. Regelung weiterhin zulässig bliebe, ergeben sich zudem erhebliche Rechtsrisiken im Zusammenhang mit dann gegebenenfalls möglichen Räumungsklagen. Desweitern ist zu berücksichtigen, dass die Aussetzung des Kündigungsrechts nicht die Fälligkeit des Mietzinses berührt, und es daher zu ganz erheblichen Zusatzbelastungen aufgrund auflaufender Verzugszinsen kommen wird. 

Die Beiträge im Maiwald-Blog stellen lediglich einen Überblick zu aktuellen rechtlichen Themen, Gesetzgebungsvorhaben sowie Rechtsprechung dar und dienen der allgemeinen Information und ersetzen keinesfalls eine konkrete Beratung im Einzelfall. Wenn Sie Fragen zu den hier angesprochenen oder anderen Themen und Rechtsgebieten haben, steht Ihnen Ihr persönlicher Ansprechpartner bei Maiwald oder der jeweils im Beitrag genannte Verfasser gerne jederzeit zur Verfügung.

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